В какие страны стоит сегодня инвестировать.

Анна Коваль дала интервью изданию Dim на тему инвестиций в недвижимость за рубежом.

Какие варианты инвестирования в доходную недвижимость за рубежом доступны украинцам, какие направления (страны) наиболее приоритетные или пользуются спросом?

Доступ к Интернет ресурсам и активность международных операторов открывает сегодня для украинцев неограниченные возможности и практически любые страны для инвестирования, однако наиболее приоритетными являются сегодня страны ближнего зарубежья - как курортные направления - Грузия, Турция, Болгария, Испания, Черногория, так и страны Европы, доступные для переезда, обучения и работы - Польша, Чехия, Германия. Более состоятельные украинцы предпочитают Австрию, Францию, Кипр, США.

Если говорить о приоритетных странах, в чем причина их востребованности и какие выгоды инвестирования в недвижимость на их территории?

Один тип инвесторов предпочитает популярные курортные направление. Зачастую покупка сопровождается смешанной целью - отдыхать и в остальное время сдавать в аренду. Другие инвесторы предпочитают инвестировать в страны, предлагающие программы ВНЖ и гражданства в Европе - наиболее популярные Кипр, Греция, Испания. При покупке недвижимости в этих странах на сумму от 250 тыс. до 2,5 млн. евро существуют различные программы получения как вида на жительство, так и гражданства. Также популярна среди иностранцев и программа инвестирования в США с целью получения визы инвестора EB5 при сумме инвестиций от 500 тыс.$. Набирает также интерес программа получения гражданства в Турции, действующая при покупке недвижимости от 250 тыс. долларов США.

Какой минимальной суммой нужно располагать и на какой доход можно рассчитывать? Через какой срок начнет поступать доход, от чего он зависит?

Сегодня приобрести недвижимость в таких курортных странах как Грузия или Болгария можно от 25-30 тыс.долларов США, в Турции - от 45-50 тыс.$, Испании - от 80 тыс. евро, однако нужно иметь в виду, что ликвидная недвижимость в этих странах, как и везде, стоит на порядок дороже. От 50 до 300% выше заявленной минимальной цены. Если целью покупки недвижимости являются именно инвестиции, а не переезд или покупка с целью периодического отдыха, то особенно тщательно необходимо подойти к поиску ликвидной и действительно доходной недвижимости, и приобретать объекты, обладающие явными конкурентными преимуществами.

Следует иметь в виду, что зачастую местные представители рынка или недобросовестные компании существенно завышают процент доходности, с целью привлечь неопытного покупателя. Довольно часто в Интернете приходится видеть рекламу, согласно которой застройщики или зарубежные агентства обещают 10-12% годовых, однако, как показывает практика, реальная доходность оказывается вдвое ниже, и к тому времени, как ситуация проясняется, собственник уже владеет своей недвижимостью и в лучшем случае сможет продать ее на 20% ниже приобретенной, потому как темпы строительства в популярных курортных направлениях зачастую превышают спрос, и новые покупатели куда более охотно купят недвижимость на этапе строительства с выгодными условиями рассрочки от застройщика, чем переплатят за готовое жилье.

В таких странах, как Турция или Испания, например, в хороших комплексах и локациях доходность составляет не более 6%, в Болгарии или Черногории и того ниже, за счет короткого курортного сезона. Немного отличалась ситуация в Грузии за счет того, что крупные застройщики последние 3 года стали активно привлекать международные отельные бренды к управлению недвижимостью, такие как Marriott, Sheraton, Holiday Inn - c таким подходом узнаваемость бренда, несомненно, будет играть на пользу и привлекать туристов со всего мира, а сам процесс управление недвижимостью будет прозрачным для их владельцев. Однако, к сожалению, в условиях пандемии, которая особенно сказалась на курортном секторе, проверить на практике эффективность такого взаимодействия еще не представилось возможность, ситуация для курортных рынков все еще остается неопределенной и рассчитывать, что в этом году показатели вернутся к докризисным, пока не приходится.

Если же говорить о некурортной Европе - ситуация с пандемией практически не повлияла на доходность в жилом секторе, и остается на прежнем уровне 3-4% годовых. Хочется отметить Польшу, которая давно выделяется инвестиционной привлекательностью и доступностью для украинцев, в том числе и ценовой - с бюджетом 80-100 тыс. евро можно приобрести интересные варианты с доходностью до 8-10% годовых - как в крупных городах - Варшава, Краков, так и загородную недвижимость.

Отвечая на вторую часть вопроса могу сказать, что при покупке готовых объектов доход поступает практически сразу, после передачи объекта в управление (это еще один немаловажный вопрос - понимать, какая компания будет управлять недвижимостью, насколько прозрачно и профессионально осуществляется такое управление, а также насколько просто и быстро собственник, в случае необходимости или возникших разногласий сможет изъять объект из управления (расторгнуть договор) и передать его другой компании). Все эти моменты зачастую упускаются покупателями на этапе принятия решения о покупке.

Если в качестве доходной недвижимости выступает, скажем, номер в отеле, можно ли использовать его в личных целях периодически?

Многие отельные операторы позволяют останавливаться в собственных апартаментах, в среднем, на срок от 2 до 4 недель, однако часто такие требования сопровождаются условием бронирования собственных апартаментов в низкий курортный сезон.

Какой минимальный пакет документов нужен, чтобы стать инвестором?

Конечно же, все зависит от страны. Для приобретения недвижимости в Грузии или Турции, например, достаточно иметь загранпаспорт. Все остальные документы готовятся на месте (например, получение налогового номера в Турции). В Европейских же странах требуют подтверждение источника происхождения денежных средств, все средства должны официально перечисляться со счета покупателя на счет продавца.

Какие риски есть при инвестировании в доходную недвижимость за рубежом и какие моменты, на Ваш взгляд, обязательно стоит учитывать при выборе объекта?

Прежде всего, нужно взвешенно подходить к выбору страны, и не поддаваться заманчивым рекламным обещаниям и красивым картинкам.

Для начала я бы рекомендовала воздержаться от инвестиций в такие страны, как Северный Кипр. При всей кажущейся ценовой привлекательности и доступности, будучи оккупированной в 1974 году, данная территория является непризнанной, так называемой, «Турецкой республикой северного Кипра».

Ввиду того что в Украине также работают компании, агитирующие вкладывать средства в покупку объектов собственности на захваченной территории Республики Кипр, Посольство Республики Кипр настоятельно обращается к посольствам стран, граждане которых по неосведомлённости совершают подобного рода сделки, с целью разъяснения рисков, которым данные лица себя подвергают.

Мало кто задумывается и знает, что греки-киприоты по сей день имеют право собственности на значимую долю находящейся на севере Кипра недвижимости, что в свою очередь подкреплено законодательством Республики Кипр. Договоры с недвижимостью, выполняемые без учета имеющихся законных имущественных прав греко-кипрских владельцев, могут обратиться крупными штрафными санкциями, а также судебными разбирательствами, вплоть до лишения свободы.

Рассматривая ту или иную страну, нужно понимать, насколько нерезидент - покупатель недвижимости будет законодательно защищен на уровне государства - как в процессе сделки купли-продажи, так и в дальнейшем, в ходе пользования и распоряжения своим имуществом.

Часто местные агентства оказывают при покупке полное юридическое сопровождение сделки, однако бывают случаи, когда покупатели пытаются самостоятельно купить объект на вторичном рынке, и без юриста совершать такие сделки не рекомендуется, так как у прошлого владельца могут быть обременения или сложности с документами.

Незнание специфики местного рынка также может привести к покупке неликвидной, и низкодоходной недвижимости. Часто в погоне за низкой ценой наши соотечественники приобретают варианты, которые в дальнейшем оказываются практически неконкурентными и в лучшем случае мало пригодными для сдачи в аренду. Но это еще не самый худший вариант развития событий. Оказывается, не только в Украине существуют долгострои, сомнительные схемы и проблемные объекты, и даже у более цивилизованных стран-соседей бывают случаи мошеннических схем или некомпетентных действий, которые приводят инвесторов к частичной или полной потери своих инвестиций.

Чего только стоил скандал вокруг Британской компании Carlauren Care Homes, столь активно привлекавшей инвесторов в свои дома престарелых под гарантированные 10% годовых, и полностью обанкротившейся в прошлом году. А сколько известно случаев мошеннических действий со стороны собственников недвижимости или местных недобросовестных агентств.

Все это говорит о том, что даже на украинском рынке недвижимости наши граждане порой допускают просчеты и делают ошибки, которые стоят им времени и денег. Но, согласитесь, куда проще решать проблемы там, где ты живешь. А вкладывая свои сбережения в недвижимость другой страны нужно подходить куда более взвешенно и обдуманно, обращаясь только к проверенным профессионалам.