Инвестиции в недвижимость или ценные бумаги?
Сегодня все чаще инвесторы задаются вопросом, куда наиболее выгодно сегодня инвестировать, и рассматривают фондовый рынок как альтернативу инвестиций в недвижимость.
Руководитель компании SCG, эксперт по инвестицииям в недвижимость Анна Коваль решила разобраться с данным вопросом и сравнить два этих рынка:
1. Риск против доходности.
Недвижимость отличается низким риском и высокой доходностью. Категория обеспечивает немедленную, устойчивую прибыль в виде дохода от аренды и долгосрочную прибыль в форме прироста капитала. Сегодня арендная недвижимость может генерировать до 10-15% годовых на развивающихся рынках, опережая как акции, так и облигации. Более того, недвижимость - это физический актив, который предлагает множество преимуществ - прибыль может быть увеличена за счет улучшения недвижимости в результате ремонта и профессионального управления недвижимостью, увеличения дохода от аренды и повышения стоимости при продаже.
Облигации относительно безопасны для инвестирования, но чем безопаснее инвестиции в облигации, тем ниже процентная ставка доходности. Государственные облигации, считающиеся практически безрисковыми, имеют скудную доходность, часто ниже уровня инфляции. Государственные облигации легче покупать и продавать, чем недвижимость, но если вы зарабатываете 2%, а уровень инфляции составляет 1%, ваш возврат инвестиций (ROI) сократился вдвое.
Куда более выгодными инвестициями, существенно превосходящими недвижимость по росту стоимости и ликквидности, считаются акции, которые могут обеспечить быстрый денежный поток и подорожать в несколько раз за считанные дни. Но так же быстро стоимость акций на бирже может и обвалиться, тем самым причинив существенные убытки для их держателей. Кроме того, доход от акций является пассивным, и индивидуальные инвесторы не могут контролировать размер этого дохода. Что касается рисков, то цены на недвижимость подвержены меньшим колебаниям: периоды роста и спада на этом рынке более продолжительны, циклы длиннее, чем на фондовых биржах. При этом акции более волатильны и чувствительны к изменениям на рынках, поэтому они падают чаще и сильнее, а следовательно, являются более рискованным инструментом. В отличие от ценных бумаг, недвижимость не теряет в стоимости существенно в периоды кризисов и потрясений.
2. Подоходный налог.
Многие государственные облигации не облагаются налогом, однако если же вы решите приобрести корпоративные облигации, то получите более высокую процентную доходность. Однако вместе с этим, вы будете иметь больший риск дефолта базовой компании. Вы также будете платить регулярные подоходные налоги или налоги на прирост капитала с этих процентов, в зависимости от того, как долго вы удерживаете инвестиции. С другой стороны, владение недвижимостью во многих странах дает большие налоговые льготы. Вы получаете возможность вычитать часть стоимости имущества каждый год из дохода, который она производит. Вы не тратите деньги, но получаете налоговый вычет. Сочетайте даже номинальный уровень инфляции с налоговой нагрузкой, и вы сможете выиграть у облигаций.
3. Влияние инфляции.
Облигации выплачивают фиксированную процентную ставку в течение срока действия инвестиций, поэтому при росте инфляции покупательная способность падает вместе с процентами. Инфляция может снизить ваши доходы даже от самых надежных инвестиций в облигации. Аренда недвижимости, в свою очередь, может генерировать более высокую арендную плату в периоды инфляции. Более высокая стоимость материалов и рабочей силы обычно приводит к повышению стоимости жилья и, следовательно, повышению арендной платы. Покупательская способность не уменьшается в этом сценарии и инфляция обычно приводит к повышению цен на недвижимость по всем направлениям. Стоимость облигаций является статической, в то время как недвижимость может расти в цене за счет повышения курса.
Таким образом, недвижимость сегодня имеет явное преимущество над ценными бумагами - акциями и облигациями, так как отличается более высокой доходностью, меньшей волатильностью, а также позволяет сохранять контроль над инвестициями. В долгосрочной перспективе недвижимость является не только более прибыльным инструментом, но ещё и куда менее рискованным. Помимо обеспечения высокой доходности, частная недвижимость по праву рассматривается инвесторами как надежная гавань для инвестиций, обеспечивающая сохранение благосостояния для будущих поколений. По всем этим причинам она является отличным дополнением к диверсифицированным портфелям многих инвесторов.
И хотя облигации, особенно государственные, представляют собой прямые и надежные инвестиции, они осуществляются за счет низкой доходности. Если же вы ищете способ увеличить не только ваш годовой денежный поток, но и ваши активы в долгосрочной перспективе, то лучше всего инвестировать в недвижимость!
