Недвижимость в Польше. Факты и статистика.
Уже не первый год подряд Польша является самой развитой, диверсифицированной и зрелой экономикой в Центральной и Восточной Европе, занимая лидирующие позиции в регионе Центральной и Восточной Европы по объему ВВП (около 450 млрд. евро в 2016 году). Польская экономика больше, чем объединенные экономики Чешской Республики, Венгрии, Словакии, Литвы и Латвии.
Население - 38.4 миллионов, одно из наибольших численностей населения на рынках стран Центральной и Восточной Европы
Фонды ЕС - € 82,5 млрд - Крупнейший бенефициар финансирования ЕС)
Приток Прямых Иностранных инвестиций (ПИИ) - $ 13,9 млрд. - Польша присоединилась к группе из 20 лучших получателей Прямых Иностранных инвестиций в мире
Польская экономика является одной из самых устойчивых в ЕС с позитивными среднесрочными перспективами. Польша была единственной страной в ЕС, избежавшая рецессии в течение 2008-2010 годов и в течение многих лет опережала рост ВВП в среднем по ЕС.
Рост ВВП в 2016 году составил 2,7% при этом в общем рост ВВП в Евро Зоне за этот же период составил 0,6%. Один из самых быстрых темпов роста ВВП в ЕС
Совокупный рост польской экономики превысил 60% за последние 10 лет, в то время как всего 14% по всей Европе
Польша занимает второе место согласно Обзора Европейской привлекательности компании Erst&Young 2017 года по количеству рабочих мест, созданных в связи с прямыми иностранными инвестициями, и 5-ю позицию по количеству проектов прямых иностранных инвесторов.
Польша может стать бенефициаром BREXIT, привлекая финансовые учреждения и другие бизнес-услуги, которые планируют уйти с Лондона. JP Morgan Chase объявила о намерении перевести свой операционный центр в Варшаву.
Краков - главный город для аутсорсинга бизнес-процессов, общих сервисных центров, информации, коммуникаций и исследований и разработок. Занимает 1 место в Европейском Top 100 Направлений для аутсорсинга 2016 по версии Tholons.
Google открыла три научно-исследовательских центра в Польше (Вроцлав, Краков и Варшава).
Гиганты электронной коммерции, такие как Zalando и Amazon, а также крупные ритейлеры, такие как H&M, поставили Польшу в свою повестку дня, управляя 2-3мя распределительными центрами каждая.
Студенческое население Польши составляет 1,5 млн. заставляет такие компании как Samsung Electronics, Delphi Automotive, BSH, Sanofi, GE Engineering Design Center, ABB, Intel, Google, Unilever, открывать свои научно-исследовательские центры в стране.
Рынок недвижимости в Польше не имеет себе равных в регионе Центральной и Восточной Европы с точки зрения размера, диапазона и доверия инвесторов. Он предлагает доходность, более привлекательную, чем те, что есть на рынках Западной Европы, при сохранении низкого профиля риска и относительно высокой ликвидности.
Польша также является крупнейшим рынком Центральной и Восточной Европы (за исключением России) по объему современного недвижимого имущества. Создание предложения на рынке остается высоким, что обусловлено сильным спросом на жилье.
Инвестиционный рынок № 1 по вложению капитала в Центральной и Восточной Европе по объему инвестиций в недвижимость в Центральной Европе с рекордным 5 млрд. Евро, вложенным в 2017 году
Отельная недвижимость - срез рынка
Более 30 млн. Туристов
Более 6,3 млн туристов в 2016 году
Более 79 миллионов ночей, проведенных туристами
более 15,5 миллионов ночей, проведенных иностранными посетителями
Более 2500 отелей
73% Средняя занятость гостиничных номеров в Варшаве в 2016 году
Быстрый рост гостиничного рынка в Польше отражается в растущем числе отелей, растущем числе туристов, а также растущем интересе к польскому рынку от международных гостиничных брендов.
Ключевыми факторами развития гостиничного бизнеса в Польше являются:
экономический рост, растущая популярность Польши в качестве направления для проведения выходных и каникул, а также для проведения мероприятий, а также развитие медицинского туризма в Польше. Другим важным фактором, положительно влияющим на развитие гостиничного рынка в Польше, является динамичный рост сектора BPO/SSC.
Количество категоризированных отелей в Польше превышает 2500 и растет с каждым годом. Краков - это город с самым большим количеством отелей. Однако, рассматривая количество гостиничных номеров, Варшава лидирует, имея на 28% больше гостиничных номеров, чем в Кракове.
Количество гостиниц и гостиничных номеров в основных городах Польши в 2016 г.
Количество туристов, проживающих в гостиницах Польши в 2016 году, превысило 19,6 млн., что на 12,2% больше, чем в предыдущем году. Увеличивается и доля гостей-поляков, использующих гостиничную инфраструктуру. Иностранные туристы составляли 26,8% от общего числа туристов, проживающих в гостиницах, что составляет 0,1 п.п. меньше, чем в 2015 году. Средняя занятость в гостиничном номере в Польше в 2016 году составила 50,8% и составляла 2,5 п.п. выше, чем в 2015 году (данные Центрального статистического управления).
Тенденции и прогнозы
Увеличение запасов, цен и занятости.
Позитивные тенденции на рынке будут продолжаться благодаря положительным макроэкономическим факторам, таким как рост заработной платы, низкий уровень безработицы и увеличение числа иностранных туристов, посещающих Польшу. В настоящее время инвесторы по-прежнему привлекаются польским рынком благодаря улучшению основных показателей отеля (заполнение, ADR) и готовы выйти на рынок. Средняя стоимость номера увеличилась примерно на 6% в год.
Новое глобальное назначение MICE*
Динамично меняющаяся ситуация в мире, включая растущий уровень террористических угроз в городах Западной Европы, изменяет поток спроса на Польшу и Варшаву, которые воспринимаются как безопасные районы. Каждый террористический акт привел к беспорядкам в нормальной деятельности индустрии MICE, где определенные мероприятия пришлось отложить или отменить. Террористические угрозы затрагивают как рынок туризма, так и конференции и конгрессы в Западной Европе. Из-за сохраняющегося чрезвычайного положения в странах, страдающих от терроризма, стоимость обеспечения безопасности и соблюдения требований безопасности во время крупных событий резко возросла.
*meetings, incentives, conferences, and exhibitions - встречи, мероприятия, конференции и выставки
Жилая недвижимость - срез рынка
Самый большой жилой рынок в Центральной и Восточной Европе с более чем 83% занятого жилищного фонда
Почти 90 тыс. квартир, построенных в 2017 году
Рекордные продажи на 6 ведущих рынках увеличились на 72 тыс. единиц и на 17% в год
Основные тенденции:
Рост цен
Рост расходов на строительство
Развитие рынка аренды
Обзор
Польский рынок жилья является крупнейшим в Центральной и Восточной Европе, однако он по-прежнему отстает от западного ЕС по структуре собственности (с более чем 83% владельцем жилья, занятым жильем), неразвитым институциональным рынком аренды, возрастом жилищного фонда и уровнем насыщения рынка ,
2017 год стал бесспорным рекордным с более чем 89 817 жилыми единицами, построенными и выставленными на рынок, что на 14,5% больше, чем в предыдущем году, и получено 128 484 разрешения на строительство, что на 20,48% больше по сравнению с 2016 годом.
Что касается нового строительства, было построено около 105,401 юнитов, что означает увеличение на 23,2%.
Несмотря на беспрецедентное предложение, которое поступило на шесть крупнейших рынков Польши (Варшава, Краков, Вроцлав, Три-Сити, Лодзь и Познань), 2017 год стал первым годом с 2013 года, когда спрос превзошел предложение, что привело к уменьшению предложения.
За снижением предложения последовало увеличение средних цен предложения, при этом наибольший средний прирост составил 15% в Tri-City, за ним следуют Лодзь (8,5%) и Варшава (8,4%). В дополнение к спросу, превосходящему предложение, другие факторы, влияющие на цены в увеличении стоимости строительства и изменении структуры предложения с уменьшением доли популярных сегментов и развитием масштабного рынка.
Обоснованием процветающего рынка является экономическое процветание, проявляющееся в основных экономических показателях, таких как рост ВВП, рекордный низкий уровень безработицы, относительная стабильность цен (низкая стабильная инфляция) и рост заработной платы.
С января 2017 года был достигнут максимальный уровень (20%) собственного взноса за ипотечные кредиты, установленный Польской инспекцией.
Инвестиции на рынке жилья привлекают частных инвесторов, которые генерируют большую часть спроса. Другие движущие факторы включали государственную программу Mieszkanie Dla Młodych (MDM) и низкую стоимость долга.
Высококлассный сегмент рынка увеличивает свою долю, особенно на крупных развитых рынках Варшавы, Кракова и Три-Сити.
Фокус на Варшаву
Жилой рынок Варшавы остается наиболее развитым в Польше. Спрос обусловлен, главным образом, миграцией, самым высоким уровнем дохода в Польше и самым низким уровнем безработицы. Варшава также является популярным местом для общих сервисных центров и офисных инвестиций. Эти оба фактора привели к увеличению спроса на жилые объекты. Перспективы трудоустройства и крупные университеты, расположенные в Варшаве, являются магнитом для молодежи из других регионов страны. Рынок реагирует на возросший спрос, что приводит к тому, что многосемейные проекты жилья являются фокусом для строительных компаний. Самые дорогие квартиры премьер-класса и супер-премьер-сегмента с ценами свыше 15 000 злотых за м2 расположены в городах Лодзьмие, Мокотув, Лолиборз, Очота, Прага Полунни (Саска Кюпа) и Прага Полнок.
Диапазон цен за м2
10 000 - 15 000 злотых
8 000 - 8 000 зл.
8 000 - 8 000 зл.
6 000 - 6 000 злотых
ниже 6 000 зл.
Тенденции и прогнозы
Окончание субсидий из программы МДМ - изменение структуры рынка, снижение спроса и возможный рост рынка аренды.
Эта программа значительно повлияла на жилищный рынок, в частности, в отношении требований программы по размеру и ценам на квартиры. Отмена субсидий будет влиять на структуру рыночного предложения с меньшими инвестициями, начатыми в популярном сегменте. Другим рыночным эффектом является возможная передача потенциального спроса на дешевые, субсидируемые квартиры на рынок аренды.
Стоимость строительства и цены на землю растут.
Ожидается, что из-за ограниченной доступности рабочей силы на рынке, временно дополненной рабочими из Украины, и увеличения минимальной заработной платы, которую правительство увеличивает, стоимость строительства, связанная с более высокой стоимостью рабочей силы, будет продолжать расти. Уменьшение доступности земельных участков для развития также приведет к увеличению средней стоимости разработки.
Рост цен
Увеличение средних цен будет обусловлено постоянным спросом, превышением предложения, ростом цен на землю, ростом стоимости строительства и изменением структуры предложения в сторону более высоких рыночных сегментов.
Развитие арендного рынка - организованные и институциональные игроки возьмут верх?
Что касается структуры собственности в Польше, высокая отдача от польского рынка аренды стимулирует все большее число инвесторов развивать инвестиции в жилье, направленные на максимизацию рентабельности инвестиций от организованной аренды. С возможным увеличением процентных ставок спрос на инвестиционные квартиры, создаваемые частными инвесторами, может снизиться. Разрыв будет заполнен разработчиками и инвестиционными фондами. Кроме того, при введении законодательства REITs, как ожидается, повысит растущий потенциал польского рынка аренды. Наблюдается высокая активность Фонда Арендного Рынка BGK's с запланированными 20 000 юнитами для аренды, которые будут построены в 7 крупных городах, другие же частные институциональные инвесторы уже присутствующих на рынке - Bowfonds и Catella.
Срез инвестиционного рынка
Несмотря на некоторые неопределенности, связанные с принятыми или реализуемыми правовыми и налоговыми правилами, которые задерживают принятие некоторых инвестиционных решений, объем инвестиционных операций в 2017 году достиг 5 млрд. евро, что составляет 11% роста в год. Это стало одним из наилучших результатов, когда-либо зарегистрированных в стране, что дало Польше лидирующие позиции по распределению капитала в регионе Центральной и Восточной Европы.
В прошлом году на польском инвестиционном рынке была зарегистрирована одна сделка с портфелем ценных бумаг - покупка розничного портфеля Apollo Rida от Griffin Real Estate за приблизительно. € 1 млрд. Это и стало одной из ключевых причин сильной доли рынка ритейла в общем объеме инвестиций.
Азиатские и южноафриканские инвесторы преследуют возможности в Польше, уделяя особое внимание Варшаве, а также ключевым региональным рынкам. Тем не менее, есть активная группа инвесторов, желающих выйти на вторичные и третичные рынки с более высокими ожиданиями возврата.
Несмотря на сильную конкуренцию, в течение последних 12 месяцев первичная доходность относительно плоская по секторам.
Следует отметить, что по-прежнему существует существенный разрыв между первичными доходами в Польше и развитыми рынками Западной Европы, что делает Польшу привлекательной для инвесторов, стремящихся достичь более высокой прибыли, сохраняя при этом профиль с относительно низким риском.
Тенденции и прогнозы
Польша будет по-прежнему находиться на радаре инвесторов. Тем не менее, транзакции могут занять больше времени ввиду неопределенного налогового и правового регулирования.
Учитывая его размер, рыночные основы, устойчивый спрос на жилье, а также доходность выше на 2-3 б.п. по сравнению с развитыми рынками Западной Европы, Польша привлечет интерес инвесторов в течение ближайшего времени. Тем не менее, темпы закрытия транзакций могут снизиться, как и последствия недавно введенных налоговых изменений и запрета на покупки в воскресенье.
Преимущественная доходность, скорее всего, будет оставаться стабильной в разных секторах. Ценообразование на внеофисные активы будет существенно различаться и будет определяться по активам.
Большая поставка трубопроводов и изменяющаяся налоговая и правовая среда вряд ли окажут существенное влияние на уровень первичной доходности, который должен оставаться плохим. Ситуация со вторичными активами будет более сложной, и детализация активов будет необходимо учитывать при оценке цены.
В поисках возможностей инвесторы рассматривают не только первичные, но и вторичные рынки.
Ввиду недостаточного предложения первичной недвижимости в Варшаве, региональные города пользуются большим спросом у инвесторов. У городов уровня 2 и уровня 3 есть несколько более высокие профили риска и более низкая глубина рынка, однако доходность на 2-3 б.п. выше.
Индустрия гостеприимства занимает первое место среди инвесторов.
За последние несколько лет гостиничный сектор процветает в Польше, что подтверждается ростом числа туристов, увеличением посещаемости гостиниц и развитием гостиничного жилья по всей стране. Эти тенденции были подтверждены большим количеством инвестиционных сделок в секторе гостеприимства. Можно ожидать продолжения этой тенденции в будущем.
